Inversor Inmobiliario

El mundo necesita más inversores inmobiliarios

El otro día en una entrevista me preguntaron qué opinaba sobre la moralidad de invertir en algo tan fundamental para la vida de las personas como la vivienda.

Y si no me parecía mal enriquecerme a costa de los más necesitados.

Como creo que hay unos cuantos conceptos equivocados, aprovecho este artículo para explicar por qué creo que no solo está bien, es moral, y totalmente lícito invertir en vivienda, sino que además es una de las mejores cosas que puedes hacer por la sociedad, y desde luego, mucho mejor que quejarse, criticar al que arriesga y quedarse parado.

Pero antes…

¿Qué es un inversor inmobiliario?

Un inversor inmobiliario es una persona o entidad que invierte dinero en bienes raíces con el objetivo de generar ingresos o ganancias a través de la compra, venta, alquiler o desarrollo de propiedades.

Los inversores inmobiliarios pueden involucrarse en una variedad de actividades dentro del sector inmobiliario, que incluyen:

1. Compra de propiedades para reventa (flipping): Comprar propiedades, a menudo a precios bajos o en mal estado, renovarlas o mejorar su valor y luego venderlas a un precio más alto para obtener una ganancia.
2. Compra para alquiler: Adquirir propiedades y luego alquilarlas a inquilinos, generando ingresos pasivos a través de las rentas mensuales.
3. Fondos de inversión inmobiliaria (REITs): Invertir en fondos o sociedades que poseen y gestionan una cartera de propiedades inmobiliarias. Esto permite a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de gestionar directamente las propiedades.

El objetivo principal de un inversor inmobiliario es maximizar el retorno de su inversión, ya sea a corto plazo (por ejemplo, a través de la compra y reventa de propiedades) o a largo plazo (a través de la apreciación del valor de las propiedades y los ingresos por alquiler).

Riesgos del inversor inmobiliario

En primer lugar, creo que es necesario explicar que quien invierte, en lo que sea, está arriesgando su dinero y gastando su tiempo.

Y solo por este motivo es lógico, es natural, y es necesario que consiga una rentabilidad en forma de compensación por ese riesgo que asume.

De hecho, puede perder dinero.

Así que sí, invertir debe tener una recompensa económica.

Sin esta recompensa el mundo no avanzaría porque nadie querría arriesgarse a innovar, a invertir, a montar proyectos…

Moralidad del inversor inmobiliario

En segundo lugar, vamos con la moralidad de la inversión en vivienda concretamente.

El problema que tenemos en España y por el que los precios de alquiler suben es que no hay suficientes pisos en alquiler. Hay poca oferta.

Esto sucede por varios motivos:

1. Hay pisos de particulares vacíos, porque no quieren o no saben cómo alquilarlos.
2. Hay también muchos pisos de bancos o mejor dicho fondos, que están vacíos o en venta.
3. Y hay muchos pisos que simplemente no son habitables o son muy antiguos

Entonces llega un inversor, como podemos ser tú o yo, no pienses en un fondo buitre, porque la mayoría de viviendas son propiedad de pequeños propietarios, y dice: «venga, voy a arriesgar mi dinero, voy a comprar este inmueble que quizá lleva 10 años vacío, voy a reformarlo y lo voy a poner en alquiler».

Fíjate en que este inversor está dispuesto a hacer muchas cosas que la persona que me preguntó por la moralidad de la inversión no tiene ninguna intención de hacer:

1. Va a invertir sus ahorros, que, por cierto, ha conseguido gracias a su trabajo y gracias a restringir sus gastos para poder ahorrar.
2. Va a reformar, algo que es un dolor de huesos si no lo has hecho nunca.
3. Seguramente se va a endeudar, sí, endeudar, para comprar este inmueble.
4. Lo va a poner en alquiler, con una ley que protege al inquilino, algo que por otro lado es lógico, pero quiero que veas que como arrendador está asumiendo un riesgo.

Además, invertir en esta vivienda vacía y muchas veces no habitable supone un importante coste de oportunidad.

El coste de oportunidad tiene que ver con que invierte este dinero en la vivienda y por tanto no lo va a poder hacer en otra cosa, como en bolsa, en su propio negocio, o simplemente ahorrarlo o gastarlo en algo que le apetezca.

Este coste es realmente importante y grande.

Va a hacer todo esto y todavía no ha visto ni un euro.

Aportes a la sociedad del inversor inmobiliario

Sin embargo, fíjate en todo lo que ha aportado a la sociedad y al Estado:

1. Búsqueda de inmueble

En el proceso de búsqueda de ese inmueble, ha dado trabajo a la inmobiliaria, que seguramente ha cobrado unos 10.000 € entre la comisión al comprador y al vendedor.

Por supuesto en estas comisiones el Estado cobra su 21% de IVA que no es poca cantidad en estos importes.

Y esos trabajadores de la inmobiliaria, además de IVA también pagan en su IRPF por el dinero obtenido. Y también cotizan a la seguridad social por ese dinero cobrado.

El Estado recauda unos 7.000 € entre IVA, cotizaciones sociales e IRPF. Y seguimos.

2. Compra del inmueble

Al momento de comprar, ha pagado el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre un 4 y un 10% del valor.

Esto son entre 5.000 y 10.000 € a las arcas del Estado, dependiendo de la comunidad autónoma y del valor del inmueble. Vamos a suponer para el ejemplo 6.000 € para el Estado.

En la financiación, ha contribuido a que más personas se beneficien de su inversión, dando trabajo al personal del banco.

El banco (las empresas del país) consiguen: 1.000 € interés año * 30 años = 30.000 €.

Y el Estado se queda el 25% ese beneficio (impuesto de sociedades) = 7.500 €.

Además, en la financiación habrá seguramente asociados seguros de hogar y de vida, por lo que aún contribuye más a mover la economía y dar empleo al personal de seguros.

La aseguradora (empresas del país) ingresa 400 € seguros año * 30 años = 12.000 €.

Y el Estado se queda el 25% de ese beneficio = 3.000 €.

3. Reforma del inmueble

Seguimos. Llega el momento de reformar.

Seguimos dando trabajo a todos los gremios que hay involucrados, como fontanero, electricista, albañil, transportista…

Casi todos ellos autónomos o pequeñas pymes.

Por supuesto, el Estado se lleva su 21% de IVA.

Y todos ellos, además, cotizando a la seguridad social gracias a esos ingresos y por supuesto tributando por IRPF en mayo de cada año por esos ingresos, por lo que el retorno en forma de impuestos es bestial.

Supongamos aquí que los reformistas ingresan 10.000 €.

Y gracias a ello, el Estado recauda otros 7.000 € entre IVA, cotizaciones sociales e IRPF.

Además de esto, y por si no fuera poco, en caso de que no hubiera inversores, el parque de viviendas sería mucho más antiguo, empeorando cada año y llegando finalmente a la ruina de muchos inmuebles.

4. Alquiler del inmueble

Llega el momento de alquilar: es posible que busque la ayuda de una inmobiliaria, generando todavía más beneficio económico para más personas.

Y también es posible que contrate un seguro de impago para mitigar los riesgos en caso de impago, dado que el Estado, al que ha contribuido llegados a este punto con decenas de miles de euros en impuestos, no es capaz de garantizar la seguridad jurídica.

Mejor dicho: sí es capaz, pero es demasiado lento.

Si contrata este seguro, nuevamente está contribuyendo a dar trabajo al personal de seguros y a sostener el Estado del bienestar a través de impuestos.

Esa aseguradora (empresas del país) ingresará 200 € seguros año * 30 años = 6.000 €.

Y por supuesto el Estado recaudará el 25% ese beneficio = 1.500 €.

5. Resumen

Recapitulemos.

Este inversor ha contribuido a generar esta cantidad de dinero con una sola inversión en un inmueble:

1. Autónomos (agente inmobiliario, reformistas, etc): 20.000 €
2. Empresas (bancos y aseguradoras): 48.000 €
3. Estado: 32.000 €
4. Total: 100.000 €

Y llega el momento de alquilarlo a una familia, a una pareja o a unos estudiantes o trabajadores.

Alguno puede pensar que este es el momento en el que todo se tuerce y ahora sí te estás aprovechando de tus pobres inquilinos.

Pero no. Lo siento, pero esto no es así.

Recuerda lo que te decía hace un momento.

El problema es que hay pocos pisos en alquiler. Y con la mentalidad de que quien pone en alquiler está estafando a sus inquilinos, el problema lejos de solucionarse, se agrava.

Así que el simple hecho de que alguien haya recorrido este camino de buscar, negociar, comprar, financiar, reformar y por último poner en el mercado de alquiler una vivienda, es algo que ayuda mucho y es muy bueno para la sociedad, porque ha movido muchísimo la economía, ha generado empleo, ha generado impuestos y ha puesto un piso más en el mercado, lo que contribuye a que el precio de alquiler no se dispare.

En cuanto al precio de alquiler, cobrará el de mercado, que no es ni justo ni injusto, simplemente es el que marca la oferta y la demanda.

Y debe ser ese. No hay forma de controlarlo artificialmente por mucho que se empeñen los políticos.

La única forma de influir en el precio es aumentando el número de pisos en alquiler.

Y si todavía eres tan ingenuo de pensar que el gobierno debe, quiere o incluso puede influir en el precio y en el problema, siento decirte que la historia no dice lo mismo.

No me quiero extender mucho en esto, pero simplemente quiero recordar dos cosas.

1. Por un lado, el gran déficit que tiene el Estado y que impide dedicar muchos recursos a dar vivienda social.
2. Por otro, la incompetencia del Estado para hacer esto. Simplemente no tiene los incentivos necesarios para hacerlo bien.

Solo el inversor puede realmente hacer esto porque tiene los incentivos necesarios, totalmente morales, de conseguir rentabilizar su dinero a cambio de dar algo que la sociedad necesita: vivienda en alquiler.

Por otro lado, un mercado atomizado con millones de pequeños propietarios que alquilan una o varias viviendas, es mucho más sano que un mercado en el que hubiera unas pocas empresas o incluso un solo
gobierno que monopolizara la oferta de pisos en alquiler.

De esa forma, con la competencia entre los pequeños ahorradores por arrendar sus viviendas garantizamos que el inquilino tiene alternativas y que por tanto el alquiler es justo.

Y por qué no decirlo, la mayoría de inquilinos perfectos están encantados de poder alquilar un piso decente, en condiciones, porque sí, los inversores, insisto en esta idea (personas normales como tú y como yo que quizá tienen unos, dos, o cinco pisos que han comprado con esfuerzo), no hacen otra cosa que convertir un piso vacío o inhabitable en un hogar, que es justo lo que necesitan sus inquilinos.

¿Quieres convertirte en inversor inmobiliario?

Así que llegados a este punto espero que te hayas quitado el mito de que invertir en vivienda es malo o que los caseros somos estafadores.

De hecho, espero que hayas decidido unirte a la causa y convertirte en inversor inmobiliario, porque, entre otras cosas, el mundo lo necesita.