Mi cuarta inversión inmobiliaria

Cuando otros inversores me contaban que tenian X inmuebles y que habían logrado la libertad financiera, siempre me hacía las mismas preguntas:

1. ¿De dónde sacan el dinero?
2. ¿Cómo lo han conseguido tan rápido?

La mayoría de las veces tuve vergüenza de preguntarlo. Pero en las que saqué el coraje para hacerlo, me dieron rodeos y no conseguí una respuesta concreta y clara.

Ahora que yo lo he conseguido y otros me hacen la misma pregunta a mí, he decidido compartir al detalle cómo lo he logrado. Porque esto es lo que me hubiera gustado que hicieran conmigo.

Aquí puedes ver el resto de mis inmuebles:

1. Primer inmueble
2. Segundo inmueble
3. Tercer inmueble
4. Quinto inmueble

Aquí se presentan los números con la mayor precisión posible, y con cada piso demuestro con datos objetivos que sí se puede.

Características del cuarto piso

El cuarto y último inmueble en el que he invertido se encuentra en la localidad valenciana de Mislata, una de las mejores zonas para vivir en Valencia, en España, y cuenta con las siguientes características.

1. Metros: 55m2
2. # de habitaciones: 3
3. Planta: Baja
4. ¿Ascensor? Sí
5. # Baños: 1
6. ¿Terraza o balcón? Sí
7. Exterior: Sí
8. Estado: Bueno (amueblado)

Los pisos que cumplen estas características suelen ser altamente rentables. Por eso te recomiendo buscar pisos con características similares.

No obstante, aunque en este caso compré un bajo, no suelo recomendar plantas bajas como inversión, por la incertidumbre que generan y los riesgos que conllevan.

En este caso hice una excepción, puesto que se trata de una zona muy segura y la mayoría de habitaciones dan a un patio interior de la comunidad.

Fotos del piso

A continuación podrás ver las fotos de este piso. En general fue muy buena compra por su bajo precio, alta rentabilidad, además de tratarse de un piso muy bien ubicado y con mucha luz exterior, a pesar de ser un bajo.

Datos de la operación

A continuación te desglosaré uno a uno los gastos de toda la operación para adquirir este inmueble, incluyendo los gastos de compraventa, los gastos operativos anuales del piso, los datos de la hipoteca que solicité para financiarlo y la rentabilidad final del piso.

1. Gastos de compraventa

1. Precio de venta: 90.000€
2. ITP (10%): 9.000€
3. Tasación: 303€
4. Registro: 347€
5. Gestoría: 484€
6. Notaría: 168€
7. Comisión de inmobiliaria: 7.260€

TOTAL = 107.561€

2. Gastos operativos anuales

1. Comunidad: 300€
2. IBI: 200€
3. Seguro de Hogar: 212€
4. Seguro de Vida:* 81€
5. Seguro de Impago**: 364€

TOTAL = 1.157€

*En este caso me compensaba contratar un seguro de vida debido a la bonificación de la hipoteca del banco que verás a continuación.

**El seguro de impago que utilizo es el seguro de ARAG

3. Datos de la financiación (hipoteca)

1. Banco: Globalcaja
2. Plazo: 20 años
3. Tipo: Mixto
4. Financiación: 66.000€ (73%)
5. Tipo de interés: 3,09% (3 primeros años)
6. Cuota mensual: 369€

4. Rentabilidad / Alquiler

1. Alquiler mensual: 770€
2. % Bruta: 8,59%
3. % Neta: 7,51%
4. ROCE: 22,23%
5. Cashflow neto mensual: 305€