Riesgos de Invertir en Inmuebles

Imagina que esta noche te despiertas sudando, en mitad de una pesadilla:

Compraste un inmueble para alquilar. Y ha sido un auténtico fracaso. Esa inversión en ese piso ha resultado ser la peor decisión de tu vida. Todo lo que podía salir mal, efectivamente ha salido mal. Te has arruinado.

Te despiertas, después de unos segundos caes en la cuenta de que no tienes ningún inmueble, de que solo era una pesadilla imaginaria y respiras aliviado.

Sin embargo, a la mañana siguiente dices:

«Oye, puede ser interesante pensar en los riesgos de invertir en ese inmueble, porque es algo que estoy decidido a hacer, a pesar de que me da miedo».

Y en ese proceso de identificar lo que podría salir mal, los posibles riesgos, las hipotéticas equivocaciones o problemas, es cuando surgen las soluciones.

O, mejor dicho, nos ayuda a definir los posibles riesgos y mitigarlos de antemano. Este enfoque me parece mucho más enriquecedor que el de la simple negativa («Invertir en pisos es arriesgado»), la excusa («No merece la pena porque te van a dejar de pagar») o la queja («Todo está fatal»).

Si piensas lo mismo, seguimos. Vamos a repasar todo lo que puede salir mal. Así podremos anticiparnos.

O al menos, saber lo que puede pasar y tener un plan preparado.

La mejor medicina es la prevención.

Porque invertir en pisos para alquilar en España (y en el mundo en general, no seamos más quejicas de la cuenta) tiene muchos riesgos, que sí o sí necesitamos conocer y controlar.

Vamos a conocerlos los 8 riesgos y, sobre todo, a entender cómo protegernos:

1. Riesgo de impago

Uno de los más sonados.

Que alquiles el piso y no te paguen.

Por mil razones, que podemos resumir en que no te quieren pagar (impagadores profesionales que se saben todos los trucos para caminar al filo de la ley) o no te pueden pagar (casi siempre quiere decir que tienen otras prioridades o no saben gestionar su dinero).

Puede pasar.

De hecho, el impago está ahí y la estadística, aunque no existe oficialmente, apunta a que es de un 1,5% aproximadamente.

Es un riesgo relativamente bajo, pero está ahí.

Poniéndonos en la situación de que sufrimos el impago, ¿qué podríamos haber hecho para prevenirlo?

1. Con un mejor trabajo seleccionando al inquilino perfecto. Pide su nómina, su contrato de trabajo, su vida laboral, pregúntale por qué se quiere cambiar de piso, y, la mejor, pide que te demuestre que está pagando su alquiler actual o, incluso, pídele el teléfono de su actual casero para llamarlo.
2. Contratando un seguro de impago: cuesta alrededor de un 4% de la renta anual, es decir, unos 250 € al año para un alquiler de 500 €.

2. Riesgo de mercado

El riesgo de mercado viene a decir que puedes sufrir dos cosas:

1. Caída en el valor de tu vivienda.
2. Caída en el precio de alquiler de tu vivienda.

¿Cómo podemos protegernos?

Realmente son dos factores que no dependen de nosotros. El mercado será el que marque hacia dónde se dirige el valor del piso y el precio del alquiler.

Lo que sí está en nuestra mano es:

1. Comprar lo mejor posible, es decir, a un precio por debajo del mercado.
2. Hacer nuestros números de manera que podamos absorber una caída en el precio del alquiler y la inversión siga siendo rentable. Puedes usar nuestra calculadora de rentabilidad para hacerlo.

Es decir, que tengamos margen de seguridad o colchón.

En el modelo de comprar para alquilar a largo plazo, realmente no debería preocuparnos tanto el valor del inmueble.

Evidentemente nos interesa que suba, pero me parece más preocupante el alquiler mensual, porque esto es lo que afecta directamente a nuestro cashflow cada mes.

Así que, para mitigar el riesgo de mercado, debemos hacer bien los números y tener margen de seguridad simulando cómo sería nuestra rentabilidad en caso de caída de los alquileres.

3. Riesgo regulatorio

Este riesgo consiste en que el gobierno decida cambiar las normas del juego a mitad de la partida.

Por ejemplo, que limite los precios de alquiler.

O que cambie la ley de arrendamiento de viviendas y obligue a alquilar durante más tiempo, con menor protección para el arrendador.

O que, llegado un punto, no permitan alquilar ciertas viviendas si no cumplen con requisitos de eficiencia
energética.

Todas estas posibilidades existen. Son infinitas y si queremos encontrar una excusa para no invertir, la encontraremos seguro.

¿Cómo podemos protegernos de este riesgo?

Simplemente no podemos. Si no te gusta hacia dónde avanza nuestro país, no pasa nada, por suerte tienes la opción de invertir en cualquier otro del mundo donde creas que hay menor riesgo regulatorio.

Personalmente, aunque no me encanta la incertidumbre regulatoria de España, estoy tranquilo porque pienso que no se pueden poner diques al mar, y por mucho que los políticos intenten controlar el mercado, realmente son la oferta y la demanda las que deciden siempre.

Además, el dinero inteligente, el dinero de los inversores, encuentra siempre el camino de la rentabilidad, de la misma forma que el río encuentra siempre el mar.

4. Riesgo fiscal

En general alquilar viviendas paga pocos impuestos.

No porque el Estado quiera ayudar a los caseros, sino porque quiere ayudar a los inquilinos.

Es este uno de los pocos casos en los que Papá Estado actúa inteligentemente y es consciente de que para que el precio del alquiler no se dispare, hace falta que más propietarios se decidan a alquilar sus viviendas vacías.

Así que el premio por hacer lo que la sociedad necesita, poner viviendas en alquiler, es que pagas menos impuestos.

El riesgo aquí es que eliminen este premio. Ese es el riesgo fiscal. O incluso que no solo te quiten el premio, sino que te pongan un castigo.

Por ejemplo, una subida de IBI si tienes tu piso vacío.

¿Cómo podemos protegernos de este riesgo?

Tampoco podemos, salvo que consigamos llegar a ser ministro de Hacienda.

Lo que sí podemos hacer es no dar por hecho este beneficio fiscal y hacer nuestros números como si pudiéramos no tenerlo algún día.

Y también podríamos protegernos a posteriori. Una vez conociésemos la nueva fiscalidad, podríamos valorar qué cambios hacer para adaptarnos.

Quizá migrar al alquiler turístico o por habitaciones si el incentivo fiscal es más favorable.

5. Riesgo de tipos de interés

Este riesgo se da para los que compran con financiación y a tipo variable.

1. Con un EURIBOR al 1% nos sale una cuota mensual, por ejemplo, de 200 €.
2. Si el EURIBOR sube al 3%, la cuota nos subirá, aproximadamente a 250 €.

Tendremos un sobrecoste mensual de 50 €. Esto afectará a nuestra rentabilidad.

¿Seguro?

Bueno, realmente tenemos dos formas de protegernos frente a este riesgo:

1. Contratar una hipoteca a tipo fijo. Y, de esa forma, pagaremos la misma cuota durante toda la vida del préstamo, independientemente de lo que ocurra con los tipos de interés en cada momento, es decir, de lo que pase con el EURIBOR, que es el índice de referencia de las hipotecas en España.
2. De forma «natural». Me explico. Si suben los tipos de interés, generalmente es porque hay inflación. Podemos verlo en la historia española:

Y en la estadounidense:

Y si hay inflación, los precios de alquiler suelen subir.

Es decir, en el ejemplo anterior, nos sube la cuota de la hipoteca en 50 € al mes.

Históricamente es bastante probable que nuestro alquiler también suba esos 50 € y nuestro beneficio no cambie.

6. Riesgo operativo

Este problema es por el cual abandonan muchos aspirantes a inversor inmobiliario.

Consiste en que no seas capaz de llevar el día a día de tu alquiler.

1. Que elijas mal a tus inquilinos, que no atiendas bien sus problemas, que tengas mala relación con ellos.
2. Que no controles bien los gastos de mantenimiento.
3. Que no lleves un buen registro de ingresos y gastos.
4. Que no seas capaz de hacer correctamente la declaración de la renta.
5. Que no negocies bien la hipoteca…

O que, simplemente, te acabes hartando de todas estas tareas y decidas abandonar y malvender tu piso.

¿Cómo podemos protegernos de este riesgo? Dos formas:

1. Podemos delegar aquello en lo que no seamos buenos o no queramos hacer, por ejemplo, la gestión de los inquilinos.
2. Podemos aprender y formarnos para tener un método, un paso a paso a seguir.

Aunque para poder delegar con tranquilidad mental, es mucho mejor que antes lo hayas podido experimentar en carne propia.

¿Cómo vas a saber si alguien lo está haciendo bien o mal si tú nunca antes lo has hecho?

7. Riesgo de desviación en tiempo o dinero

Este riesgo consiste en que el beneficio estimado no se cumpla, ya sea porque te gastas más de lo previsto en la compra/reforma o porque ingreses menos de lo esperado por el alquiler, o porque tus gastos sean más altos de lo que pensabas.

También puede ser porque el otro coste invisible, el tiempo, se te escurra entre los dedos de las manos. Es decir, que tu reforma se demore 6 meses.

O que tengas demasiado tiempo tu piso vacío entre alquiler y alquiler. Y el tiempo es dinero.

¿Cómo podemos protegernos de este riesgo?

1. Haciendo mejor los números iniciales, estimando bien los ingresos y gastos que tendremos.
2. Teniendo un presupuesto de reforma con margen de seguridad por si acaba siendo mayor. Y hacer mucho seguimiento a la reforma y su coste.
3. Tener un plan muy claro para que los tiempos no se dilaten.
4. Teniendo un objetivo anual de ingresos y gastos y tratar de cumplirlo.
5. Seleccionar y cuidar a los inquilinos para que se queden más tiempo. Y cuando se vayan, poner el cronómetro en marcha y comprometernos a tenerlo alquilado en días.
6. Aprender de los errores que vendrán y corregirlos para la siguiente vez.

8. Riesgo de ocupación

Este riesgo es conocido: que alguien entre en tu vivienda vacía y la ocupe ilegalmente.

¿Cómo podemos protegernos de este riesgo?

1. La solución más efectiva es teniendo siempre el piso alquilado. De esa manera no pueden ocupar ilegalmente, porque hay personas viviendo con un contrato de alquiler.
2. Entre periodos de alquiler, podemos intentar que solo esté la vivienda vacía unos pocos días o semanas, e incluso poner una alarma durante ese tiempo.

¿Quieres empezar a invertir de forma profesional sin riesgos?

Todos estos riesgos son controlables y, de hecho, cuando los tienes bajo control estás en el 1% de los inversores que triunfan.

Por eso a mí me encanta encontrar pisos baratos para alquilar.

Pero hay un problema fundamental en cómo se suele invertir en bienes raíces.

Muchas personas han invertido en pisos y se han visto profundamente decepcionados con sus resultados.

Han perdido tiempo, han sufrido estrés, han tenido discusiones y, finalmente, han perdido dinero.

Por decirlo claramente: invertir en pisos para alquilar sin tener un modelo muy claro no tiene sentido económico.

Si miras la rentabilidad media del mercado del alquiler de vivienda (un 6% de rentabilidad bruta), contando con que tengas que pagar una cuota de hipoteca cada mes, que hay una serie de gastos como el IBI, la comunidad, seguros, reparaciones… y que incurres en todos estos riesgos que hemos visto, se te quitan las ganas de invertir en vivienda.

Y si esta es la realidad, ¿por qué defiendo tan claramente la inversión en pisos para alquilar?

Bueno, es bastante simple realmente: casi todo el mundo lo está haciendo mal.

Con poca rentabilidad, sin hacer números, sin controlar todos estos riesgos y dejándose guiar por su intuición, sus gustos personales o sus emociones.

Invertir en inmuebles es simple: consiste en comprar y después cobrar alquileres para rentabilizar la inversión. Simple. Pero eso no quiere decir que sea fácil.

Precisamente por eso quiero que tú te prepares y seas mejor que el 99% de los propietarios que ponen una vivienda en alquiler.

Porque en inversión inmobiliaria cada pequeña mejora que consigas tiene un efecto exponencial
al cabo del tiempo.

El interés compuesto juega a favor del inversor analítico que controla los riesgos:

No controlar los riesgos puede suponer fácilmente un 2% de menor rentabilidad cada año.

En esta imagen puedes ver cómo una inversión inicial de 10.000 € tiene al cabo del tiempo un resultado muy diferente.

1. La rentabilidad anual del inversor que controla los riesgos en este ejemplo es del 10%.
2. La del inversor que no controla los riesgos, es de un 8% (2% menos cada año).

No parece demasiada diferencia los primeros años. Pero al cabo de 30 años hay 65.000 € de diferencia.

Imagínate que no solo inviertes 10.000 € sino mucho más (como espero que hagas).

Ser profesional y controlar los riesgos sale muy rentable.

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