Si ya sabes por qué invertir en bienes raíces, es hora de ponerse manos a la obra.
Descubre en este post dónde encontrar pisos baratos, los portales que utilizo yo mismo, y 6 pasos para buscar las mejores oportunidades del mercado inmobiliario.
Dónde Encontrar Pisos Baratos
Lo que te recomiendo al principio es que busques en tu ciudad y seguramente va a haber zonas donde la rentabilidad sea interesante.
Pero si no fuera así, tranquilo, vivimos en un país con muchas provincias donde buscar. Debemos ir a pescar donde hay peces. Para conseguir mayor rentabilidad, a veces debes estar dispuesto a mojarte el culo. A ir a por los peces donde están.
En mi caso, aunque viva en una de las mejores zonas para vivir en Madrid, compro principalmente en Valencia y alrededores.
¿Cómo saber qué barrios o zonas de tu ciudad son los más rentables para el alquiler?
Hay varias formas:
A. Google
La más sencilla es buscar en Google: «barrios rentabilidad alquiler + Ciudad».
Busca los resultados de artículos y resultados de imágenes. Los periódicos publican cada cierto tiempo estas estadísticas que te puedes ayudar a centrar el tiro. Este es un ejemplo que he encontrado para las zonas de Madrid:
B. Informe de precios idealista
Otra opción es ver el informe de precios de idealista, que da una información muy interesante y además podemos ver la evolución tanto de los precios de venta como del alquiler.
¿Qué tendríamos que hacer? Calcular la rentabilidad anual media de ese barrio como:
(Precio m2 alquiler * 12 meses) / Precio m2 de venta
C. Ubicación
Sigue al dinero inteligente (promotoras, supermercados…), al dinero público (nuevos parques, nuevos centros deportivos, ambulatorios…) y a los movimientos migratorios (a dónde está mudándose la gente).
A pesar de que te acabo de explicar cómo ver las zonas más rentables, quiero decirte que yo cada vez miro menos la zona y más cada oportunidad por separado, porque realmente cualquier inmueble puede ser interesante a un determinado precio.
Es cierto que la zona hace más probable encontrar una u otra rentabilidad, pero como en todo en la vida, hay excepciones.
Cómo Encontrar Pisos Baratos
Ahora que ya sabes dónde encontrar pisos baratos, vamos a ver el cómo buscarlos siguientes estos 6 pasos muy sencillos.
1. Busca las oportunidades y analízalas
¿Dónde empiezas a buscar oportunidades?
Al principio no debes complicarte con estrategias complicadas o queriendo encontrar el súper chollo. Ya sabes, mejor hecho que perfecto.
El 95% de los inmuebles están en los dos grandes portales inmobiliarios online: idealista y fotocasa.
Si quieres profundizar y quizá encontrar algún otro, puedes ir a milanuncios y pisos.com.
Además, nosotros subimos pisos baratos para invertir cada semana en nuestro grupo de telegram.
No te recomiendo los pisos de bancos y fondos para empezar, porque tienen una problemática especial (no siempre contestan tus llamadas, los tiempos son lentos y el proceso de aprobación de las compras es horriblemente burocrático), vas a perder mucho tiempo y te vas a desmotivar.
Así que mi consejo es que empieces a buscar en los portales inmobiliarios online.
Poco a poco, irás conociendo agentes inmobiliarios y otros aliados que, si haces bien las cosas y consigues transmitirles confianza, te pueden ofrecer oportunidades interesantes aún no publicadas.
Pero como te digo, esto no es posible si todavía no te conocen. Así que el primer paso es ir a estos portales inmobiliarios y empezar a buscar oportunidades dentro de las zonas más rentables de tu ciudad.
2. ¿Qué buscamos (características deseables)?
Te cuento lo que yo busco, aunque evidentemente puedes (y debes) hacer cambios para sentirte más cómodo.
Esto es muy importante: cada uno tiene su propio estilo y modelo de inversión inmobiliaria.
No te sientas mal si buscas menos rentabilidad a cambio de más seguridad.
Recuerda: «Mejor hecho que perfecto» y «Cuanto antes, mejor».
Yo busco:
- Barrios trabajadores, de los de toda la vida. Suelen ser barrios humildes, pero no peligrosos.
- Pisos pequeños de 50-70m2, pero con 2-3 habitaciones. En mi experiencia esto sí lo valora mucho el inquilino, tener habitaciones.
- Sin ascensor. Lo ideal es un 1º o 2º, pero no me importa un 3º o 4º. A partir de un 5º yo ya no me siento cómodo. Lo mismo con bajos, no estoy tan cómodo, pero también tengo uno y no tengo quejas.
- Finca con buen ambiente.
- Piso exterior y con buena distribución.
- Idealmente que solo requiera un lavado de cara y no una reforma integral (al menos en tu primera inversión). En mi caso hice reforma en mi tercera inversión inmobiliaria.
Además de lo anterior, sobre todo el inmueble debe ser rentable.
¿Qué rentabilidad debemos buscar?
Una pregunta que seguramente te estás haciendo es «¿qué rentabilidad está bien?».
En realidad, no hay una respuesta correcta para esta pregunta, porque dado que cada inmueble es único y cada persona tiene un objetivo distinto, una rentabilidad u otra puede ser buena o mala en función de ello.
Pero sí quiero darte una guía orientativa para que puedas empezar.
La rentabilidad suele ir unida al riesgo. Por ello, en función de la ciudad, zona y características del piso, debes exigir una u otra rentabilidad.
También quiero comentarte tres cosas en relación a la rentabilidad:
1) Ten en cuenta que, si financias la operación con dinero del banco, como casi siempre solemos hacer con los inmuebles, la rentabilidad es mucho más alta y de hecho puede ser infinita si no pones nada de dinero de tu bolsillo.
2) No te obsesiones con la rentabilidad, porque realmente lo que te interesa es el cashflow para vivir de rentas.
3) La rentabilidad también está en que cada mes eres dueño de más ladrillos de la casa. Y llegará un día en que seas dueño por completo sin haber puesto apenas dinero de tu bolsillo, porque lo puso inicialmente el banco y lo fuiste devolviendo con el dinero de los inquilinos.
Juega a ver oportunidades en los portales y con nuestra calculadora de rentabilidad, puedes simular cuál sería tu rentabilidad y tu cashflow.
Por esto me gustan tanto los inmuebles.
A diferencia de otras inversiones como la bolsa o un negocio, donde no tienes mucha idea de lo que puede ocurrir, en los inmuebles para alquilar tienes prácticamente toda la información para ver si es interesante o no.
Es un negocio muy estable y muy predecible. Por supuesto la realidad será algo diferente, porque es imposible acertar al céntimo, pero no se desviará mucho.
3. ¿Cuánto pagar por un inmueble?
Veamos un ejemplo.
Pongamos que vemos un piso que cumple con nuestros requisitos, en nuestra opinión debería darnos un 8% de rentabilidad bruta, y hemos visto que se podría alquilar por 500 € al mes.
Esto lo hemos estimado viendo inmuebles similares de la zona. Por eso te recomiendo que siempre que busques inmuebles a la venta, mires en paralelo y casi de reojo, cómo está el alquiler en esa misma zona.
Fíjate que no te he dicho en ningún momento por cuánto está anunciado ese piso. A nosotros esto no nos debe importar demasiado.
Nosotros debemos ver qué precio podemos pagar teniendo en cuenta que esta inversión nos va a dar 6.000 € de ingreso anual y le exigimos un 8% anual.
La fórmula que nos dice lo que podemos pagar es:
Cuidado. Estos 75.000 € no son lo que debemos ofrecer al vendedor.
Porque dentro de ese dinero debemos pagar también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre un 4 y un 10% en función de tu comunidad autónoma), la comisión de agencia si hay, notario y registro que serán unos 1.000 € aproximadamente y lavado de cara si hay que hacer (home staging).
Así que recuerda restar todo esto a tu oferta.
4. Descarta las malas oportunidades rápidamente
Más importante que saber qué estamos buscando es tener claro qué NO estamos buscando y perder poco tiempo en ello.
Es decir, cómo descartar una mala oportunidad de inversión. O lo que es lo mismo, cómo filtrar para quedarte con las potencialmente buenas y que debes visitar en una fase posterior.
En mi caso, hago tres descartes sin titubeos:
Descarte 1: Zona peligrosa
A pesar de que no debemos buscar pisos caros, no debemos cometer el error de comprar lo más barato posible, si esto conlleva invertir en una zona o calle conflictiva.
Seguramente ya sepas cuáles son esas zonas.
Si no lo sabes o no estás seguro, para mí la prueba del algodón es ir un día de noche, a partir de las 12 y ver qué ambiente hay.
También puedes preguntar a vecinos o comerciantes cercanos si sospechas que puede haber problemas.
Descarte 2: características del piso
Lo más importante es que el inmueble que compres, se pueda alquilar.
No importa que a ti no te guste, pero sí debe ser un piso que tenga demanda.
Y en mi experiencia, hay algunas características que hacen que un piso sea más difícil de alquilar. Y por tanto descarto pisos con esas características.
¿Cuáles son?
- Pisos sin luz, «muy» interiores.
- Pisos con una distribución muy extraña: se accede al baño por la cocina o tiene una ventana hacia la escalera.
- Finca muy descuidada y vecinos complicados.
Descarte 3: rentabilidad del alquiler escasa
Pisos que, pese a parecer buenos, no cumplen con la rentabilidad que tú buscas.
Si vemos un piso que no cumple con la rentabilidad mínima exigida dada su calidad, debemos descartarla rápidamente.
5. Haz visitas
El primer paso por supuesto es ver los anuncios, ver si las características del piso encajan con nuestro modelo de piso y de futuro inquilino, hacer unos números rápidos para ver si a priori nos cuadra la rentabilidad, y entonces nos ponemos en contacto con el vendedor o agente inmobiliario y agendamos una visita.
Nota: es importante no hacer los números con el precio del anuncio, sino con el precio que podríamos ofrecer y es razonable.
Cuando vayas a comprar tu primer inmueble, el primer paso es ver muchas opciones. Hacer muchas visitas. Formarte tu propio criterio.
Esto es importante porque por muchos libros que hayas leído, la teoría sin práctica no sirve de nada.
Y el negocio inmobiliario tiene la particularidad de que es un negocio bastante local y necesitas entender si es buen momento para comprar vivienda en la ciudad o barrio en que vas a invertir.
Las visitas son imprescindibles y es allí donde vamos a conseguir la información que nos falta para valorar si el piso es rentable y estamos cómodos o no.
Te recomiendo que en las visitas hagas muchas preguntas y no te quedes con ninguna duda, por tonta que parezca.
De hecho, para mí una de las preguntas más importantes y que yo siempre hago al agente inmobiliario que me enseña una vivienda es: ¿Te dedicas al alquiler además de a la venta?
Como siempre responden que sí, porque todos los agentes se dedican tanto a la venta como al alquiler, le preguntas muy serio y convincente, porque se lo debe creer: «Cuando compre el piso te lo dejaré a ti para que lo alquiles, ¿por cuánto podré alquilarlo en un escenario pesimista?» Esto te sirve para calcular (o confirmar) rápidamente la rentabilidad del inmueble
En mi opinión, para tu primer piso es importante que no intentes conseguir la máxima rentabilidad, sino que juegues algo más seguro, porque todavía no tienes experiencia y es preferible tener menos rentabilidad, y comprar un inmueble más seguro.
Quizá, por ejemplo, un piso para entrar a vivir en lugar de uno que necesita reforma. Mejor hecho que perfecto.
Creo mucho en «abrir la lata». En empezar. Ya habrá tiempo de correr.
Además, las visitas te van a servir para conocer agentes inmobiliarios, a quienes deberías decirles exactamente lo que buscas por si tienen algún inmueble interesante, ahora o más adelante.
6. Haz ofertas, es gratis
Y el siguiente paso es hacer ofertas.
Fíjate: el precio del anuncio no es el precio de venta. De hecho, es el precio por el que NO se vende ese piso.
Piénsalo: si fuera el precio de venta, ya no estaría anunciado porque ya estaría vendido.
Y, por cierto, ¿sabes cuánto cuesta hacer una oferta?
Nada. Cero. Es Gratis.
Así que aprovéchalo.
La queja nº1 de quien me pregunta por inmuebles es: «No encuentro oportunidades interesantes».
Yo siempre les pregunto: ¿Cuántas ofertas estás haciendo a la semana?
¿Sabes cuál es la respuesta? Ninguna.
Bueno, ahí está el problema.
¿Cómo vas a conseguir inmuebles rentables si no haces ninguna oferta?
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