Cuando otros inversores me contaban que tenian X inmuebles y que habían logrado la libertad financiera, siempre me hacía las mismas preguntas:

  1. ¿De dónde sacan el dinero?
  2. ¿Cómo lo han conseguido tan rápido?

La mayoría de las veces tuve vergüenza de preguntarlo. Pero en las que saqué el coraje para hacerlo, me dieron rodeos y no conseguí una respuesta concreta y clara.

Ahora que yo lo he conseguido y otros me hacen la misma pregunta a mí, he decidido compartir al detalle cómo lo he logrado. Porque esto es lo que me hubiera gustado que hicieran conmigo.

Aquí puedes ver el resto de mis inmuebles:

  1. Primer inmueble
  2. Segundo inmueble
  3. Cuarto inmueble

Aquí se presentan los números con la mayor precisión posible, y con cada piso demuestro con datos objetivos que sí se puede.

Características del tercer piso

El tercer inmueble en el que invertí se encuentra en la localidad valenciana de Torrent, una de las mejores zonas para vivir en Valencia, en España, y cuenta con las siguientes características.

  1. Metros: 49m2
  2. # de habitaciones: 3
  3. Planta: 3
  4. ¿Ascensor? No
  5. # Baños: 1
  6. ¿Terraza o balcón?
  7. Exterior: Sí
  8. Estado: Malo (necesitaba reforma)

Los pisos que cumplen estas características suelen ser altamente rentables. Por eso te recomiendo buscar pisos con características similares.

Sin embargo, si va a ser tu primera inversión no te recomiendo tener que realizar reformas integrales como hice yo en este caso. Como máximo realizaría lavados de cara que no impliquen tener que modificar la estructura del piso (ventanas, puertas, suelos, techos, cocina, baño, etc).

Este tipo de inversiones conllevan más riesgo y muchos quebraderos de cabeza por la obra. Aunque como verás en los datos de abajo, suelen ser pisos más rentables.

Fotos del piso

A continuación podrás ver las fotos de este piso antes de la reforma, y posteriormente las fotos del piso después de la reforma integral de la cocina, baño, y el cambio de muebles, ventanas y puertas (home staging).

Antes de la reforma

Salón
Cocina
Baño
Habitación #1
Habitación #2
Habitación #3

Después de la reforma

Salón
Cocina
Baño
Habitación #1
Habitación #2
Habitación #3

Datos de la operación

A continuación te desglosaré uno a uno los gastos de toda la operación para adquirir este inmueble, incluyendo los gastos de compraventa, los gastos operativos anuales del piso, los datos de la hipoteca que solicité para financiarlo y la rentabilidad final del piso.

1. Gastos de compraventa

  1. Precio de venta: 49.000€
  2. ITP (10%): 4.900€
  3. Tasación: No*
  4. Registro: 500€
  5. Gestoría: 250€
  6. Notaría: 250€
  7. Comisión de inmobiliaria: 5.025€
  8. Reforma: 19.293€

TOTAL = 79.218€

*Al no contratar una hipoteca para este piso, no tuve que realizar una tasación del mismo.

2. Gastos operativos anuales

  1. Comunidad: 180€
  2. IBI: 140€
  3. Seguro de Hogar: 92,46€
  4. Seguro de Vida: No
  5. Seguro de Impago: No

TOTAL = 412€

3. Datos de la financiación (hipoteca)

Sin financiación. Este piso lo compré al contado.

4. Rentabilidad / Alquiler

  1. Alquiler mensual: 720€
  2. % Bruta: 10,91%
  3. % Neta: 10,85%
  4. ROCE: 10,91%
  5. Cashflow neto mensual: 686€

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