La selección del inquilino perfecto es la clave para una excelente gestión de inquilinos y un negocio rentable para alcanzar la libertad financiera.
Para ello, es importante que desarrolles tu propio sistema para adquirir los mejores candidatos para inquilinos y evaluarlos para determinar su idoneidad.
Las mejores prácticas están bien, sin embargo, debes ver el proceso de selección de inquilinos como un filtro que te permite identificar, elegir, seleccionar o escoger al mejor.
Elige mal y te abrirás a un mundo de problemas.
En este post descubrirás qué información debes solicitar y aprender del inquilino, y en qué documentacion es importante fijarse para elegir al inquilino perfecto.
¿Qué debes aprender acerca de un potencial inquilino?
El objetivo de la selección de inquilinos es aprender sobre el solicitante aquellas características que lo hacen adecuado para satisfacer tus requisitos como inversor inmobiliario.
Cosas que debes considerar en el proceso de selección de inquilinos:
- Capacidad del inquilino para permanecer empleado y obtener ingresos suficientes para pagar el alquiler de forma continua (el alquiler no debería suponer mas de un 30% de sus ingresos)
- Capacidad de llevarse bien con los vecinos
- Capacidad e intención de pagar el alquiler (quién tendrá prioridad o aquellos que se atrasan crónicamente)
- Conciencia y responsabilidad en el cuidado de los bienes y electrodomésticos
- Dispuesto a desarrollar una buena comunicación entre propietario e inquilino
- Lealtad y voluntad de arrendar por un largo período
- Si apreciarán el alquiler o no les gustará hasta que encuentren otro alquiler
- Si aceptarán el contrato de arrendamiento (sin mascotas, sin fumar, sin grandes fiestas, inquilinos adicionales viviendo en la unidad, etc)
Haz las preguntas que consideres necesarias y no tengas reparo en solicitar toda esta información.
7 formas de elegir al inquilino perfecto
1. Ten una idea clara de tu inquilino ideal
Haz un inventario de las características de tus mejores inquilinos a largo plazo.
Debes visualizar las características clave que los hacen destacar como adecuados para ti:
- Historial bueno y comprobado de pago de alquiler sin incumplimiento, desalojo o pagos atrasados frecuentes
- Registro de tenencia a largo plazo
- Indicaciones de ser responsable financieramente y de buen comportamiento
- Una relación deuda-ingreso baja (especialmente a medida que aumenta el desempleo y las tasas de interés)
- Historial laboral estable y entrevista positiva de su empleador sobre su empleo
- No hay contradicciones y falta información en su aplicación
- Sin indicaciones negativas de propietarios anteriores
2. No discrimines
¿Discriminas a una sola persona que quisiera alquilar tu casa? ¿Cancelas a las personas discapacitadas de inmediato?
Si te enfocas en su carácter y capacidad de pago, puedes evitar los prejuicios comunes a la hora de discriminar.
El hecho de que trabajen en el vecindario no significa que estarán en ese trabajo por mucho tiempo.
Su religión, estado familiar y limitaciones físicas en realidad podrían hacer que se queden más tiempo, lo que reduce su riesgo de pérdida.
3. Publicidad en los lugares correctos
Los buenos inquilinos a menudo provienen de buenas fuentes, después de ver anuncios bien escritos que solo atraen al solicitante adecuado.
La fuente lo es todo. Anúnciate en sitios web de alquiler de apartamentos exclusivos o sitios web relacionados con los intereses de tu prospecto ideal. Yo suelo publicar mis anuncios en Idealista.
La publicidad desesperada en los lugares equivocados trae a los inquilinos equivocados que podrían ser grandes pasivos.
4. Escribe los anuncios de alquiler con cuidado
La forma en que describes y presentas visualmente tu alquiler en los sitios de publicidad de alquiler determina la calidad de los solicitantes.
Tómete el tiempo para anunciar tu vacante estratégicamente. Vale la pena el resultado.
En este punto es recomendable incluir buenas fotos como hago con mis inmuebles:
Solo vender la oportunidad de alquiler no es suficiente. Estarías pescando con una gran red y atrapando prospectos no deseados.
5. Encuentra inquilinos con buen salario e ingresos
Los inquilinos con ingresos de al menos 3 veces el alquiler son los mejores si puede atraerlos.
O lo que es lo mismo, que el alquiler no supere el 30% de su salario aproximadamente.
Esto también te ayudará a la hora de poder contratar un seguro de impago de alquiler.
6. Encuentra inquilinos con un buen historial de trabajo
Cualquiera que cambie de trabajo con frecuencia aumenta la probabilidad de que tenga que mudarse en algún momento.
Llama a sus jefes anteriores para confirmar la duración del empleo, la asistencia y los ingresos exactos para compararlos con lo que declaró el posible inquilino.
7. Lo que dijeron sus anteriores propietarios
Llama a los antiguos propietarios y pregunte sobre las relaciones con ese inquilino.
- ¿Pagaron a tiempo?
- ¿Dijeron que estaban buscando a largo plazo y luego cancelaron su contrato de arrendamiento después de un año?
- ¿Se llevaron bien con los vecinos y establecieron una situación duradera para ellos mismos?
- ¿Dañaron algo en la unidad?
Profundiza para conseguir al inquilino perfecto
Si profundizas en cada una de estas áreas, podrás tomar una decisión más sólida y confiable sobre a quién alquilar. Te ayudará a ser más objetivo, sin malentendidos ni prejuicios.
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