¿Por qué invertir en bienes raices?

¿Por qué invertir? Seguramente ya conozcas las ventajas genericas de invertir tu dinero.

Pero además existen cinco motivos por los que realmente tienes que invertir en bienes raíces.

1. El dinero de otros o deuda buena

El principal motivo por el que me gusta la inversión inmobiliaria es que la mayor parte del dinero no la pongo yo, sino que la pone el banco.

Esto es la deuda buena, que sirve para financiar nuestras inversiones, y es el principal motivo por el que invierto en inmuebles.

Porque es la mejor manera que conozco de usar el dinero de otros, la financiación, para construir mi patrimonio y generar Cashflow* mes a mes sin poner mucho de mi bolsillo.

Y no es posible (o mucho más limitado y arriesgado) hacer esto con otras inversiones (como la bolsa).

2. La inflación es tu amiga

El refrán dice: «Si no puedes con tu enemigo, únete a él».

Y eso puedes hacer con la inflación, si inviertes en inmuebles.

Si tienes un dinero en el banco y hay inflación, es decir, si los precios de los productos (el IPC) suben, tú estás perdiendo poder adquisitivo.

Es decir, con el mismo dinero puedes comprar menos cosas.

Sin embargo, si tienes el dinero invertido en un inmueble, en un activo, te vas a beneficiar de la subida de la inflación.

La vivienda es el activo que mejor se comporta cuando hay inflación.

Se revaloriza normalmente igual o más que la propia inflación.

De hecho, si compras inmuebles con financiación, el mejor escenario posible es que haya inflación.

¿Por qué?

a) Valor del piso: Sube con la inflación

b) Alquiler del piso: sube con la inflación

c) Dinero que debes al banco: NO sube con la inflación

Esto hace que nuestro piso valga más y sin embargo nuestra deuda no sea mayor, por lo que estamos ganando dinero.

3. Rentabilidad

A día de hoy sigue habiendo una muy buena rentabilidad. Como sabes, la rentabilidad es lo más importante de toda inversión.

En realidad, más allá del momento en que leas este post, pienso que «el mejor momento para empezar a invertir es ahora, sea cuando sea».

Tanto el precio de los pisos como de los alquileres suele subir cada año, así que como nadie tiene la bola de cristal, lo mejor que podemos hacer es invertir cuanto antes, ahora, este mismo año.

La rentabilidad de un inmueble o activo inmobiliario viene por 2 vías:

• La primera es la renta que percibes por el alquiler. Los ingresos. A esto debes restarle los gastos (como la comunidad, los impuestos o seguros, etc) y lo que queda para ti, el beneficio, es una primera fuente de rentabilidad.
• La segunda vía es la revalorización de la vivienda. Lo normal es que los activos inmobiliarios incrementen su valor con el tiempo, más o menos suben junto al coste de la vida. Parecido a la inflación.

En mi opinión, es mucho más seguro y más interesante centrarse únicamente en la rentabilidad por alquiler (aquello que podemos calcular de antemano) e invertir con ese objetivo en mente. Sin tener en cuenta una posible revalorización del piso, que es menos predecible.

Puedes utilizar mi calculadora de rentabilidad de alquiler para hacer tus propios numeros.

Como he comentado en otros posts, los alquileres son más estables todavía que el precio de la vivienda y soportan bien las crisis, por lo que basar nuestra estrategia en ellos es bastante inteligente.

3A. Rentabilidad – Riesgo

Un concepto clave es la ecuación rentabilidad – riesgo.

Es importante recordar que cualquier inversión conlleva riesgos. Y por eso precisamente genera rentabilidad. No hay rentabilidad sin riesgo.

El juego está en saber gestionar ese riesgo y situarte en la parte de la curva (a mayor riesgo, mayor rentabilidad) donde te encuentres cómodo.

Evidentemente intentaremos encontrar chollos: es decir, inversiones que ofrecen más rentabilidad sin más riesgo. O bien que ofrecen la misma rentabilidad con menos riesgo.

Pero lo normal es que, si queremos mayor rentabilidad, debamos asumir más riesgo.

3B. ¿Es siempre cierto que más rentabilidad = más riesgo?

Esta es una de las máximas de la inversión.

Lo que siempre nos han dicho es que, si una inversión da más rentabilidad, necesariamente es porque tiene más riesgo. Que no hay trampa ni cartón.

Y de la misma manera, si tenemos una inversión con menos rentabilidad, será porque es más segura

¿Es esto siempre así?

Pongamos como caso este inmueble: Una vivienda que se vende por 80.000€ y puedes alquilar por 600 €. Es un tercero sin ascensor en un barrio trabajador.

El Inversor 1 la ve, le cuadran los números (rentabilidad vs riesgo) y la compra. Tiene por tanto una rentabilidad bruta de 600x12/80.000=9%.

El Inversor 2 la ve, cree que puede hacer un mejor trabajo, negocia el precio de la vivienda para comprarla por 70.000 € y además hace un lavado de cara (home staging) en el que se gasta 3.000 €. Con este cambio consigue alquilar en 650 €. Tiene por tanto una rentabilidad bruta de 650x12/73.000=10,7%

Mismo inmueble. Mismo riesgo. Distinta rentabilidad. El conocimiento es lo que te permite tener más rentabilidad y/o menos riesgo.

4. Demanda de alquiler

El cuarto punto por el que estamos ante una gran oportunidad es la alta demanda de alquiler.

Cada vez más personas viven de alquiler en España, en parte por cambio de mentalidad (se valora más el alquiler) y en parte porque no pueden comprar su vivienda (por subida de precios y falta de financiación a ciertos perfiles sin ahorros o bajos ingresos).

Todavía tiene recorrido porque estamos lejos de la media europea, donde por encima del 30% de población vive de alquiler.

Y la previsión es que la demanda de alquiler siga siendo alta por un motivo fundamental: cada vez menos personas pueden o quieren comprar una vivienda.

Y los bancos no dan dinero a todo el mundo.

Este escenario es interesante para nosotros, los inversores inmobiliarios, los propietarios que pondremos vivienda en alquiler para nuestros inquilinos perfectos, porque la demanda de alquiler hace que los precios de alquiler suban y que nuestros pisos estén continuamente alquilados.

5. Buena fiscalidad

Un punto que muchos pasan por alto, pero es fundamental.

Alquilar inmuebles tiene una fiscalidad atractiva.

Y creo que seguirá siendo así durante los próximos años.

Al fin y al cabo, poner en el mercado viviendas en alquiler para que otras personas puedan vivir allí es lo que la sociedad necesita.

Es algo que hace falta, el gobierno lo sabe y por tanto nos pone facilidades o premios en forma de menos impuestos.

¿Quieres empezar a invertir en inmuebles?

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